竹中秀夫

NIHON HOUSING竹中秀夫指出，物業(yè)管理公司可扮演整建維護中介者角色。
圖片提供：都京都物業(yè)管理公司

【MyGoNews廖賢龍/臺北報導】不動產(chǎn)價值往往以「地段」為主要評定項目，中華民國住宅學會常務(wù)董事張金鶚指出，「管理」才是建物核心價值之所在，臺北市政府推動都市更新，一般都認為是「拆除重建」而忽略「整建」重要性，鄰近的日本早已推動老舊建築長期修繕計劃已有30年，日本政府近年更通過建築長期修繕計畫書範本，以制度全面推動建築整建維護政策。

張金鶚表示，以往對不動產(chǎn)的價值強調(diào)「Location！Location！Location！」當遇到經(jīng)濟景氣變化之際，又會在乎「Timing！Timing！Timing！」但建物真正核心價值是「Management！Management！Management！」

NIHON HOUSING株式會社取締役專務(wù)執(zhí)行役員竹中秀夫表示，日本政府近年以「建築物長壽化、延命化」取代過去「拆除、重建」政策。2009年日本國土交通省已通過建築「長期修繕計畫書範本」，開始透過制度，全面推動建築整建維護政策，以確保未來世代建築的安全、美觀與價值，日本政府規(guī)定所有新建建築必須提出30年長期修繕計畫，既有建築則提出25年長期修繕計畫。

據(jù)統(tǒng)計，日本公寓大廈平均11.8年便須進行一次屋頂防水、外牆拉皮等大規(guī)模修繕，主要修繕內(nèi)容包含外牆骨架修補、磁磚修補、建材接縫更換防水、內(nèi)外牆粉刷、鐵架粉刷、屋頂或陽臺防水、無障礙空間、各家戶玄關(guān)門更換、給排水管線更新、電梯更新等工程。

以一般建築的耐用年限50年為例，期間便須經(jīng)過至少4次大型整建工程。竹中秀夫指出，整建維護最困難之處在於整合區(qū)分所有權(quán)人意見與籌措足夠的工程經(jīng)費，因此物業(yè)管理公司扮演中介者的角色，除應(yīng)有製作長期修繕計畫書、設(shè)計監(jiān)工等之專業(yè)外，尚須具備擬定修繕資金計畫及在區(qū)分所有權(quán)人間意見整合與溝通協(xié)調(diào)之能力，才能成就建築之整建維護計畫；如果與整棟建築拆除重建相比，老舊建築採「整建維護」模式，實為都市更新決策中較具效率的方式。